Condominio – Cassazione n. 26902/2026: danni da infiltrazioni, paga chi era proprietario al momento del fatto

 

 

 

Condominio – Cassazione n. 26902/2026: danni da infiltrazioni, paga chi era proprietario al momento del fatto

Con l’ordinanza n. 26902 del 15 ottobre 2026, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha affermato che il risarcimento per danni causati da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni di un condominio non segue automaticamente l’immobile in caso di vendita. L'obbligazione risarcitoria grava sui condomini proprietari al momento in cui si è verificato il fatto dannoso, non sull'acquirente successivo, salvo diverse pattuizioni contrattuali.

## Il caso deciso dalla Suprema Corte

La controversia riguardava acquirenti di un appartamento in condominio che avevano corrisposto al condominio una somma deliberata dall'assemblea per la definizione di una causa promossa anni prima da altro condomino. Questi ultimi chiedevano il risarcimento per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, verificatesi quando gli acquirenti non erano ancora proprietari dell'unità immobiliare.

La Cassazione ha cassato la decisione di merito con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, per un nuovo esame della controversia. La Corte ha chiarito che gli oneri risarcitori derivanti dalla contitolarità della cosa comune non sono trasmissibili *propter rem* per effetto del subentro nella proprietà di un condominio.

## La natura dell’obbligazione risarcitoria

Il principio cardine della pronuncia è la qualificazione dell'obbligazione risarcitoria come obbligazione di natura personale ed extracontrattuale, e non come obbligazione reale o *propter rem*. Essa non passa quindi automaticamente dal venditore all’acquirente con il trasferimento della proprietà dell’appartamento.

L'obbligazione è connessa alla qualità di custode e di condomino rivestita nel momento in cui la cosa comune ha cagionato il danno. Ai sensi dell'articolo 2051 del Codice civile, risponde del danno cagionato dalle cose che ha in custodia chi ne esercitava il controllo giuridico e materiale all'epoca dell'evento lesivo.

## La distinzione tra onere condominiale e spesa risarcitoria

La decisione assume particolare rilevanza perché distingue nettamente la spesa risarcitoria dall'ordinario onere condominiale. Anche se l’assemblea riparte tra i condomini la somma dovuta a titolo di risarcimento, tale ripartizione non trasforma l'obbligazione in un normale onere condominiale trasmissibile al successivo proprietario.

Il proprietario dell'appartamento danneggiato dalle parti comuni si colloca, sul piano giuridico, come terzo che subisce un danno per l'omessa manutenzione della cosa comune. Ne deriva una responsabilità di tipo extracontrattuale a carico dei condomini, con esclusione della disciplina delle obbligazioni reali.

## Conseguenze per acquirente e venditore

La regola operativa è chiara: se l'infiltrazione si è verificata prima del rogito, l'acquirente non è tenuto a risarcire il danno, salvo che abbia assunto espressamente tale obbligazione con specifiche pattuizioni contrattuali. Il peso economico grava sul venditore o, più precisamente, sul soggetto che era proprietario-condomino al momento del fatto illecito.

Nei rapporti interni tra alienante e acquirente, la Cassazione ammette che le parti possano convenire diversamente, ad esempio prevedendo che l'acquirente si faccia carico di determinate spese o contenziosi pregressi. In assenza di una clausola espressa, però, l'obbligo risarcitorio resta in capo a chi era proprietario al momento del danno.

## Profili processuali e probatori

La pronuncia impone di individuare con precisione la data dell'evento dannoso e la titolarità delle singole unità immobiliari in quel momento. Se l'appartamento ha cambiato più volte proprietario tra il fatto dannoso e il pagamento, potrà essere necessario risalire lungo la catena dei trasferimenti per determinare i soggetti effettivamente obbligati.

La qualificazione dell'infiltrazione come danno da cosa comune è altresì decisiva. Se il danno proviene da una parte comune — ad esempio tetto, facciata, colonne montanti o tubazioni comuni — la responsabilità è ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi, secondo la natura extracontrattuale dell'obbligazione ex articolo 2051 c.c.

## Rilevanza pratica della decisione

Per gli acquirenti, la sentenza rappresenta una tutela importante contro richieste di pagamento relative a contenziosi o danni pregressi al rogito. Per i venditori, evidenzia la necessità di valutare attentamente, prima della vendita, l’esistenza di cause pendenti, delibere assembleari o pretese risarcitorie connesse a parti comuni.

Per gli amministratori di condominio, la decisione suggerisce di distinguere con rigore, nelle delibere e nei rendiconti, le spese ordinarie e straordinarie di gestione dalle somme aventi natura risarcitoria. La semplice imputazione contabile di una spesa tra gli oneri condominiali non basta, infatti, a trasferirne il peso economico al nuovo proprietario.

## Conclusioni

La Cassazione n. 26902/2026 ribadisce che la vendita dell’appartamento non libera il venditore dalla responsabilità per danni da infiltrazioni già verificatisi, né trasferisce automaticamente tale responsabilità all’acquirente. Il criterio temporale della titolarità al momento del fatto illecito prevale sulla successione nella proprietà, in coerenza con la natura personale ed extracontrattuale dell'obbligazione risarcitoria ex articolo 2051 c.c.

**Nota:** Questa analisi ha carattere di orientamento generale e non sostituisce una consulenza legale specifica, che dovrebbe essere fornita tenendo conto delle peculiarità del caso concreto.