Fondo morosi condominiale: regole e casistiche. Analisi delle regole e delle casistiche relative al fondo morosi condominiale.

 

 

NTW Press - Fondo morosi condominiale: regole e casistiche

Fondo morosi condominiale: regole e casistiche. 

Analisi delle regole e delle casistiche relative al fondo morosi condominiale.

Lunedì 20 Luglio 2026 15:01

La riforma del 2012 non ha previsto esplicitamente la possibilità di istituire un fondo per coprire le scoperture causate dai condomini morosi. Tuttavia, la prassi e la giurisprudenza hanno riconosciuto la creazione di un fondo specifico per affrontare le difficoltà di liquidità del condominio, noto come fondo morosi. Questo strumento è delicato, poiché implica un contributo aggiuntivo da parte dei condomini in regola, che devono sostenere spese ulteriori per compensare le inadempienze altrui.

Il fondo morosi è considerato un fondo straordinario, che deroga ai criteri di riparto stabiliti dall’art. 1123 c.c. Pertanto, l’istituzione di un fondo per coprire le morosità, incidendo sulla posizione patrimoniale dei condomini adempienti, richiede normalmente l’unanimità dei consensi, salvo situazioni eccezionali e circostanziate.

Fondo morosi a maggioranza: quando è ammesso

La giurisprudenza ammette la possibilità di costituire un fondo morosi a maggioranza, ma solo in presenza di condizioni molto stringenti. Deve esserci una reale e improrogabile urgenza, come un’aggressione esecutiva imminente; il riparto deve essere provvisorio; e deve essere prevista la restituzione delle somme anticipate dai condomini in regola. Questa interpretazione consente margini di manovra all’assemblea, ma solo quando la situazione finanziaria del condominio è davvero critica e documentata.

La delibera a maggioranza è stata ritenuta ammissibile solo quando la situazione di cassa e il rischio di interruzione dei servizi essenziali sono stati concretamente dimostrati. L’urgenza non può essere presunta, ma deve emergere dagli atti (Trib. Roma, 16 maggio 2023, n. 7695; App. Catanzaro, 24 novembre 2020, n. 1542). Anche la Cassazione ha sostenuto che, in caso di effettiva urgenza di reperire somme, può essere consentita una deliberazione assembleare per sopperire all’inadempimento del condomino moroso, evitando danni gravi per tutti i condomini.

Delibera invalida e restituzione delle somme

La delibera che istituisce un fondo morosi non è valida quando manca una reale urgenza, specialmente se la situazione debitoria si protrae da anni senza alcun pericolo imminente per le parti comuni o per i condomini solventi. Inoltre, il riparto non deve imporre oneri indistintamente a tutti, ma deve distinguere tra morosi e adempienti. La semplice difficoltà economica dei condomini morosi non è sufficiente a giustificare una deroga al principio dell’unanimità.

In un caso esaminato, un condomino ha opposto il pagamento di 5.023,50 euro per il fondo morosi deliberato con una maggioranza di 412,77 millesimi. Il giudice ha stabilito che un fondo per coprire le morosità non può essere imposto ai condomini in regola con i pagamenti tramite una semplice maggioranza, ma richiede il consenso unanime dell’assemblea, salvo situazioni di urgenza concreta e non procrastinabile. Nel caso specifico, tale urgenza non era stata dimostrata.