La sentenza della Cassazione n. 31433 del 2025 fornisce un importante chiarimento in ambito notarile e processuale riguardo all’assenza di obbligo e di potere del notaio di inserire nell’avviso di vendita la trascrizione di una domanda giudiziale pendente.

 

 

La sentenza della Cassazione n. 31433 del 2025 fornisce un importante chiarimento in ambito notarile e processuale riguardo all’assenza di obbligo e di potere del notaio di inserire nell’avviso di vendita la trascrizione di una domanda giudiziale pendente.

**Commento Legale Dettagliato**

1. **Contesto e normativa di riferimento**  
L’avviso di vendita rappresenta un atto pubblico o un documento con valenza pubblicitaria, volto a informare i potenziali acquirenti di un bene immobile circa le caratteristiche e le eventuali situazioni giuridiche pendenti. La disciplina di tale atto è generalmente regolata dalle norme sul procedimento di pubblicità immobiliare e sulla trasparenza delle vendite immobiliari.

2. **Ruolo del notaio e limiti delle sue funzioni**  
Il notaio, quale ufficiale pubblico incaricato di autenticare gli atti e garantire la loro conformità alla legge, ha il dovere di verificare i titoli e le formalità relative alla vendita. Tuttavia, la giurisprudenza consolidata e la sentenza Cassazione n. 31433/2025 chiariscono che il notaio non ha l’obbligo e nemmeno il potere di inserire nell’avviso di vendita la trascrizione di domande giudiziali pendenti.

3. **Motivazione della decisione**  
La Corte sottolinea che la trascrizione di una domanda giudiziale rappresenta un elemento di fatto e di diritto che può influire sulla situazione giuridica del bene, ma la sua inclusione nell’avviso di vendita non è prevista come obbligatoria dalla legge. La trascrizione di una domanda giudiziale è un atto di natura processuale, la cui pubblicità dipende dalle norme specifiche del processo e delle procedure di pubblicità immobiliare, e non dalla volontà del notaio.

4. **Esclusione di danno e risarcimento**  
La Corte conclude che, in assenza di obbligo legale, la mancata trascrizione o menzione della domanda giudiziale nell’avviso di vendita non può dar luogo né a danni né a risarcimenti. Questo significa che le parti coinvolte non possono avanzare pretese risarcitorie in tal senso, in quanto il notaio ha agito nel rispetto dei limiti della propria funzione e delle norme applicabili.

**Impatti pratici**:

- **Per i professionisti notarili**: È importante che i notai chiariscano ai clienti e agli acquirenti che l’inserimento di domande giudiziali pendenti nell’avviso di vendita non è obbligatorio, e che la completezza dell’informazione dipende anche da altri strumenti di pubblicità e dalla verifica del titolo.

- **Per le parti coinvolte**: Chi intende acquistare un immobile deve, inoltre, procedere a una verifica indipendente dello stato giudiziario del bene, poiché l’avviso di vendita, così come redatto dal notaio, non può includere tutte le informazioni di natura giudiziaria pendenti.

- **Per il sistema giudiziario e notarile**: La sentenza rafforza il principio di specialità delle funzioni notarili, sottolineando i limiti di competenza e di obblighi del notaio rispetto alle questioni di diritto processuale.

**Conclusione**:  
La sentenza Cassazione n. 31433/2025 ribadisce che il notaio, nel redigere l’avviso di vendita, non ha l’obbligo né il potere di inserire trascrizioni di domande giudiziali pendenti, e la mancata inclusione di tali elementi non può essere fonte di danno o risarcimento. Ciò conferma la distinzione tra funzione pubblica del notaio e le questioni di natura processuale o giudiziaria, lasciando alle parti la responsabilità di verificare lo stato giudiziario del bene attraverso altri strumenti.