La sentenza della Cassazione n. 31164/2025 affronta un aspetto cruciale delle responsabilità in materia di locazioni commerciali, in particolare riguardo all'onere della prova in relazione alle assicurazioni e alla liberazione da responsabilità del conduttore. La pronuncia si inserisce nel quadro giurisprudenziale che richiede al conduttore di dimostrare l’assenza di sua colpa per liberarsi da responsabilità in caso di danni o eventi dannosi nell’immobile affittato.

 

 

La sentenza della Cassazione n. 31164/2025 affronta un aspetto cruciale delle responsabilità in materia di locazioni commerciali, in particolare riguardo all'onere della prova in relazione alle assicurazioni e alla liberazione da responsabilità del conduttore. La pronuncia si inserisce nel quadro giurisprudenziale che richiede al conduttore di dimostrare l’assenza di sua colpa per liberarsi da responsabilità in caso di danni o eventi dannosi nell’immobile affittato.

**Contesto fattuale e giuridico**

Nel caso di specie, il conduttore di un immobile a uso commerciale si trovava coinvolto in una controversia riguardo a un danno occorso all’immobile stesso. La domanda principale riguardava la possibilità per il conduttore di sottrarsi alla responsabilità, dimostrando che il fatto si fosse verificato per causa a lui non imputabile.

**Principio affermato dalla sentenza**

La Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: 

> *Il conduttore di un immobile ad uso commerciale, al fine di liberarsi dalla responsabilità per un danno o un evento dannoso verificatosi, ha l’onere di fornire la prova positiva che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile.*

In altre parole, non basta che il conduttore dimostri di aver adottato tutte le cautele possibili o che il danno si sia verificato in maniera fortuita. Deve invece provare che la causa del danno non è riconducibile a sua negligenza, imprudenza o inosservanza delle norme di diligenza.

**Implicazioni pratiche**

Questa impostazione ha importanti conseguenze pratiche:

- **Onere della prova:** In caso di danno, è il conduttore a dover dimostrare che egli non ha avuto responsabilità. Ciò implica che, in presenza di assicurazioni, il conduttore può avvalersi di queste per allegare di aver agito con diligenza e di aver stipulato polizze idonee a coprire eventuali danni.

- **Assicurazioni:** La presenza di una polizza assicurativa può rappresentare un elemento a favore del conduttore, ma non solleva dall’onere di dimostrare che il danno non è imputabile alla sua condotta. La prova positiva dell’inesistenza di sua responsabilità rimane a suo carico.

- **Prova positiva:** La Corte sottolinea che non basta una presunzione di innocenza o l’assenza di responsabilità diretta; occorre una prova concreta e positiva che il fatto si sia verificato per cause indipendenti dalla sua condotta.

**Impatto sulla disciplina delle locazioni commerciali**

Il principio ribadito dalla Cassazione rafforza l’idea che il conduttore commerciale debba adottare tutte le cautele e le misure assicurative possibili, poiché in caso di danno egli ha l’onere di dimostrare che la causa non dipende dalla sua condotta.

Inoltre, la sentenza evidenzia l’importanza di documentare adeguatamente le proprie azioni e le coperture assicurative, per poter fornire una prova positiva in sede giudiziale.

**Conclusioni**

La sentenza n. 31164/2025 della Cassazione rappresenta un chiaro orientamento giurisprudenziale che rafforza la responsabilità del conduttore commerciale, imponendogli l’onere di provare in modo positivo che il fatto dannoso si sia verificato per cause a lui non imputabili. La presenza di assicurazioni, sebbene utile come elemento di prova, non esime dall’obbligo di dimostrare l’assenza di responsabilità diretta.

**Raccomandazioni pratiche**

- **Per i conduttori:** mantenere una documentazione accurata delle misure di sicurezza adottate e delle polizze assicurative stipulate.

- **Per i locatori:** verificare che il conduttore abbia fornito adeguata prova della non imputabilità del fatto, anche in presenza di polizze assicurative.

**Nota finale**

L’orientamento della Cassazione sottolinea l’importanza della prova positiva e non solo presuntiva, rafforzando il ruolo della corretta documentazione e delle coperture assicurative nella gestione delle responsabilità in ambito di locazioni commerciali.