Accesso del letturista condominiale alle unità immobiliari private per la rilevazione dei consumi d’acqua
1. **Premessa**:
Il diritto del condominio di accedere alle unità immobiliari private per la rilevazione dei consumi idrici si basa sul principio che tale accesso sia giustificato da un titolo legittimante, ovvero un atto o regolamento che lo preveda espressamente. In assenza di un tale titolo, l’accesso non può essere imposto unilateralmente dal condominio, né si può presumere un obbligo generale in tal senso.
2. **Normativa di riferimento**:
- **Art. 1138 Codice Civile**: stabilisce che i condomini devono contribuire alle spese dell’amministrazione secondo le modalità decise dall’assemblea, e che le norme di regolamentazione condominiale possono disciplinare i diritti e doveri dei condomini. Tuttavia, non impone in modo assoluto l’obbligo di consentire l’accesso ai terzi per il rilievo dei consumi, se non previsto espressamente o regolamentarmente.
- **Regolamento condominiale**: può prevedere specifici obblighi o limitazioni riguardanti l’accesso alle proprietà private, ma in assenza di esso, l’accesso non può essere imposto.
3. **Carenza di un titolo legittimante**:
Il principio cardine che emerge dalla giurisprudenza e dall’analisi giuridica è che **l’accesso alle proprietà private per motivi di rilevazione dei consumi necessita di un titolo che legittimi tale intervento**. Tale titolo può essere:
- **Regolamento condominiale approvato**: che disciplini l’accesso del letturista;
- **Atto di convenzione o accordo tra condomino e condominio**;
- **Servitù di passaggio o altro diritto reale** costituito a favore del condominio.
In mancanza di tali atti, l’autorità giudiziaria non può imporre l’accesso.
4. **Caso pratico e decisione giudiziaria**:
Nel caso esaminato, il condominio ha agito contro una condomina che ha rifiutato di consentire l’accesso, sostenendo che:
- Non esiste un regolamento condominiale che imponga tale obbligo;
- Non è stato prodotto alcun titolo legittimante (come una servitù o altro diritto reale);
- La presenza di un contatore interno non comporta automaticamente un obbligo di consentire l’accesso, se non previsto da atto formale.
Il Tribunale ha respinto la domanda condominiale, evidenziando che:
- La condizione essenziale per imporre l’accesso è la prova dell’esistenza di un titolo giuridico valido;
- La mera collocazione del contatore all’interno dell’immobile non costituisce di per sé un obbligo di ingresso;
- La richiesta tardiva di far valere una servitù di passaggio, presentata in modo tardivo, non può essere qualificata come causa petendi tempestiva e valida.
5. **Rilievi sulla prova e sulla tempestività**:
Il condominio ha l’onere di dimostrare l’esistenza di un titolo, ovvero di un diritto reale o di un regolamento che autorizzi l’accesso. La mancata produzione di tali prove comporta il rigetto della domanda.
Inoltre, la presentazione tardiva di una domanda di costituzione di servitù di passaggio o di altro diritto reale può invalidare la pretesa, perché si viola il principio di buona fede processuale e di tempestività.
6. **Conclusioni**:
- **Obbligo di consenso**: in assenza di un titolo, il condomino può rifiutarsi di consentire l’accesso del letturista.
- **Ripartizione dei consumi**: il condominio può comunque procedere alla ripartizione dei consumi idrici su base presuntiva, secondo quanto previsto dalla giurisprudenza e dal principio di buona amministrazione, senza dover entrare nell’unità immobiliare.
- **Impugnazione e tutela**: qualora il condominio intendesse comunque ottenere l’accesso, dovrebbe dimostrare l’esistenza di un titolo valido, ad esempio un regolamento condominiale approvato o una servitù costituita.
**In sintesi**, senza un titolo giuridico che legittimi l’accesso, tale obbligo non può essere imposto al condomino, e la giurisprudenza si mostra favorevole alla tutela del diritto alla riservatezza e proprietà privata.
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