Cassazione 2026 – **"IMU sulla prima casa: la Cassazione stabilisce che non si può più richiedere il pagamento, anche con affitti di stanze; il Comune non può opporsi"**

 

 

 

Cassazione 2026 – **"IMU sulla prima casa: la Cassazione stabilisce che non si può più richiedere il pagamento, anche con affitti di stanze; il Comune non può opporsi"**


La recente pronuncia della Corte di Cassazione, datata 2026, rappresenta un punto di svolta nella disciplina dell’IMU applicabile alle abitazioni principali, soprattutto in presenza di locazioni parziali. La decisione affronta il tema della compatibilità tra l’esenzione IMU e la locazione di parti dell’immobile, chiarendo che il diritto all’esenzione permane purché l’immobile continui a essere la residenza principale del proprietario, anche se affittato in parte.

Contesto Normativo e Giurisprudenziale

1. Evoluzione della definizione di abitazione principale

Originariamente, la normativa IMU (D.Lgs. 23/2011) prevedeva che l’esenzione si applicasse all’immobile in cui il contribuente aveva la residenza anagrafica e la dimora abituale, richiedendo che tutto il nucleo familiare risiedesse nello stesso immobile. Questa interpretazione, restrittiva, portava a esclusioni di esenzione in casi di residenze separate o di locazioni parziali.

2. Intervento della Corte Costituzionale (Sentenza n. 209/2022)

La Consulta ha sancito che l’“abitazione principale” deve essere intesa come l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto come unica unità immobiliare nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Ciò ha ampliato la possibilità di usufruire dell’esenzione, riconoscendo che anche con residenze separate di coniugi o di nuclei familiari in immobili diversi si può beneficiare dell’agevolazione, indipendentemente dalla posizione geografica.

3. Conferma della Cassazione (Ordinanza n. 4292/2025)

La Cassazione ha rafforzato la linea interpretativa della Consulta, affermando che non è necessario che l’intero nucleo familiare risieda nello stesso immobile, purché il proprietario abbia la residenza e la dimora abituale in uno di essi. Questo ha ridotto il rischio di contenziosi e ha ampliato i diritti dei contribuenti.

La Sentenza del 2026: Principio e Implicazioni

La pronuncia della Cassazione nel 2026 si inserisce in questo quadro di interpretazioni favorevoli al contribuente, affrontando specificamente la situazione di un immobile residenziale affittato parzialmente.

Punto centrale della decisione:

- La locazione di una porzione dell’immobile non comporta la perdita dell’esenzione IMU, purché il proprietario continui a risiedervi abitualmente.
- La presenza di un inquilino in una parte dell’immobile non può essere considerata un elemento che esclude la qualificazione dell’immobile come abitazione principale del proprietario.
- La norma va interpretata in senso favorevole al contribuente, confermando che l’elemento determinante è il domicilio abituale del proprietario, non la destinazione dell’immobile o la presenza di locatari.

Implicazioni pratiche:

- I proprietari che risiedono nel proprio immobile anche in presenza di affitti parziali possono continuare a beneficiare dell’esenzione IMU.
- I Comuni non possono opporsi o contestare tale diritto, poiché la normativa e la giurisprudenza puntano a tutelare il principio della residenza principale, anche in presenza di locazioni.

Prospettive e Considerazioni

- La pronuncia rafforza l’orientamento già sostenuto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (Circolare n. 3/2012), che aveva già chiarito come la locazione di parti dell’immobile non comporti automaticamente la perdita dell’esenzione.
- La decisione riduce i contenziosi tra contribuente e amministrazioni comunali, favorendo un’applicazione più certa e uniforme della normativa.
- Tuttavia, resta importante che il proprietario dimostri di risiedere abitualmente nell’immobile e che questa condizione venga adeguatamente documentata, per evitare contestazioni.

Conclusioni

La sentenza Cassazione 2026 rappresenta un importante passo avanti nella tutela dei diritti dei contribuenti in materia di IMU, in particolare per i proprietari di immobili che affittano parti delle loro abitazioni principali. La norma e la giurisprudenza si orientano verso un’interpretazione più flessibile, che privilegia il principio della residenza abituale rispetto a eventuali locazioni parziali.

Per i proprietari, questa pronuncia significa che, anche affittando stanze o porzioni della casa, possono continuare a godere dell’esenzione IMU, purché mantengano la residenza principale nell’immobile. Per i Comuni, invece, questa decisione limita le possibilità di contestazione, consolidando un orientamento che tutela la stabilità e la certezza del diritto fiscale.

In conclusione, la sentenza del 2026 rafforza il principio che l’abitazione principale non si perde automaticamente con l’affitto parziale, purché il proprietario risieda e dimori abitualmente nell’immobile, contribuendo a una più giusta e chiara applicazione della normativa fiscale immobiliare.