Negli ultimi anni, i B&B si sono diffusi ampiamente, soprattutto nelle città d'arte e aree turistiche, consentendo ai proprietari di immobili un reddito flessibile rispetto alle locazioni tradizionali. Tuttavia, questa attività comporta inevitabili criticità, in particolare nei condomini, dove il continuo ricambio di ospiti può generare rumori, usura degli spazi comuni e problemi di sicurezza.
Il regolamento di condominio assume un'importanza cruciale. Se nel regolamento è espressamente vietata l'attività ricettiva o le locazioni brevi, il condominio può legittimamente opporsi e chiedere la cessazione dell'attività B&B. La Cassazione, con la sentenza oggetto di commento, ha ribadito che un regolamento condominiale contrattuale contenente clausole chiare, specifiche e trascritte nei pubblici registri, può impedire di fatto lo svolgimento di B&B all’interno del condominio.
Quando il regolamento è silente sull’argomento, tuttavia, la situazione si complica: ciò non significa che l’attività sia libera da limiti o responsabilità.
Responsabilità per danni e rumori (art. 844 e art. 2043 cod. civ.)
Anche in assenza di divieti specifici nel regolamento, il gestore del B&B può essere chiamato a rispondere dei danni e dei disturbi causati dai suoi ospiti sulla base delle norme generali:
• Art. 844 cod. civ.: regola le immissioni intollerabili tra proprietà confinanti, ovvero quelle immissioni che superano la normale tollerabilità e arrecano pregiudizio all’uso del proprio immobile. Rumori molesti e continui, specie se notturni o in orari riposo, rientrano in questa fattispecie.
• Art. 2043 cod. civ.: sancisce la responsabilità per fatto illecito, obbligando chi causa un danno ingiusto a risarcirlo. Se gli ospiti danneggiano le parti comuni (ad esempio portoni, ringhiere, ascensori), il gestore del B&B può esserne ritenuto civilmente responsabile.
Rischi per il condominio e obblighi di gestione
I comportamenti degli ospiti possono provocare:
• Danni materiali alle parti comuni dell’edificio (usura e rotture di portoni, ascensori, scale, cortili);
• Disturbi alla quiete e al decoro condominiale, con molestie acustiche soprattutto nelle ore serali o notturne;
• Problemi di sicurezza dovuti al numero elevato di persone che accedono all’edificio.
In tali casi, il condominio potrà agire, in alternativa o cumulativamente:
• Chiedendo la cessazione dell’attività B&B se prevista dal regolamento;
• Richiedendo il risarcimento dei danni e la rimozione delle immissioni moleste;
• Promuovendo un procedimento giudiziale secondo quanto stabilito dal codice civile.
Il gestore deve adottare tutte le misure organizzative necessarie per contenere i rischi:
• Informare e regolamentare il comportamento degli ospiti rispetto al regolamento condominiale;
• Limitare l’accesso e numero di ospiti per minimizzare l’usura e i disturbi;
• Monitorare e prevenire comportamenti molesti;
• Assicurarsi che il regolamento condominiale consenta effettivamente l’attività.
Inoltre, può essere utile stipulare un’assicurazione che copra danni a terzi causati dagli ospiti.
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La sentenza di Cassazione n. XXXXX del 2025 costituisce un riferimento chiaro ai fini pratici, evidenziando che il mutuo equilibrio tra diritti dei condomini e attività B&B dipende sia dall’esistenza di regole contrattuali comprovate, sia dal rispetto delle norme di tutela della proprietà e della quiete.
La sentenza della Corte di Cassazione n. XXXXX del 2025 conferma che la responsabilità per rumori, danni e disturbi causati dagli ospiti di un bed and breakfast situato in condominio ricade sul gestore dell'attività. Quando il regolamento condominiale vieta esplicitamente l’esercizio di attività ricettive o di locazioni brevi tramite clausola contrattuale trascritta, il condominio può impedire e far cessare l’attività stessa. In mancanza di divieti specifici, il gestore resta comunque responsabile ai sensi degli artt. 844 e 2043 cod. civ., rispondendo per immissioni intollerabili e danni ingiusti arrecati ai condomini o alle parti comuni. Il gestore deve quindi adottare misure concrete per evitare abusi o danni causati dagli ospiti, pena il risarcimento e possibili provvedimenti restrittivi da parte del condominio.
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I bed and breakfast in condominio rappresentano oggi una realtà molto diffusa, ma possono generare problematiche rilevanti, soprattutto in termini di convivenza e tutela dei diritti dei condomini. La sentenza del 2025 ribadisce che il primo filtro è costituito dal regolamento condominiale: se esso vieta l’attività di B&B – soprattutto tramite clausola contrattuale specifica e registrata – il condominio ha il diritto di impedirne lo svolgimento per tutelare l’ordine e il decoro dell’edificio.
Quando manca tale divieto, non vi è però libertà illimitata. Il gestore del B&B ha la responsabilità civile per gli eventuali danni e disturbi provocati dagli ospiti. L’art. 844 cod. civ. tutela la proprietà dagli “stupefacenti” fastidi, come rumori molesti o uso improprio delle parti comuni, mentre l’art. 2043 cod. civ. obbliga al risarcimento del danno ingiusto. Ciò significa che il gestore deve vigilare sull’attività degli ospiti, limitandone i comportamenti che possano causare pregiudizio agli altri condomini o deteriorare le parti comuni.
In concreto, il gestore potrebbe adottare regole interne agli ospiti, controllare l’accesso e i comportamenti, e in generale prevenire eventuali danni, anche a tutela del proprio interesse economico. Se queste precauzioni vengono omesse, la responsabilità sarà piena, aprendo la strada a richieste di risarcimento o ordini di cessazione da parte del condominio. Questa interpretazione giurisprudenziale accresce la chiarezza nella gestione dei rapporti condominiali in presenza di attività ricettive temporanee e supporta un più equilibrato contemperamento degli interessi in gioco.
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